Diagnostic technique global (ALUR : art. 27 II et III / CCH : L.731-1 à L.731-5 nouveaux)

Tous les immeubles à destination principale d’habitation en copropriété ou mis en copropriété (CCH : L.111-6-2 abrogé) seraient tenus d’établir un diagnostic technique global. Ce document, dont le contenu devrait être précisé par décret, contiendrait les informations essentielles de la copropriété : analyse de l’état apparent des parties communes et des équipements communs, état de la situation du syndicat au regard des obligations légales et réglementaires, analyse des améliorations possibles (gestion technique et patrimoniale) et Diagnostic de performance énergétique (DPE) ou audit énergétique.

Pour les immeubles construits après le 1er janvier 2007, il serait réalisé 10 ans après la réception de l’immeuble. Pour les immeubles construits avant le 1er janvier 2007, le diagnostic technique global serait mis à jour tous les 10 ans. Une fois le diagnostic présenté aux copropriétaires lors de l’assemblée générale, le syndic serait tenu d’inscrire à l’ordre du jour de chaque assemblée générale la question d’un plan pluriannuel de travaux (contenu, calendrier, évaluation financière, modalités de financement et choix du maître d’œuvre).

En cas d’insalubrité ou de péril, le diagnostic technique global devrait être communiqué obligatoirement à l’autorité administrative. A défaut, cette dernière pourrait réaliser d’office ce diagnostic.

L’obligation de réaliser un tel diagnostic interviendrait de façon progressive : avant le 1er juillet 2017 pour les copropriétés de plus de 200 lots, avant le 1er juillet 2018 pour celles de plus de 50 lots et avant le 1er juillet 2019 pour les autres

Fonds de prévoyance obligatoire (ALUR : art. 27 I 2° et 3° / loi du 10.7.65 : art.14-2 et 18)

L’obligation pour tout copropriétaire de constituer un fonds de prévoyance a été ajouté par les Parlementaires. A ce jour, le projet de loi prévoit l’obligation pour les copropriétaires de lots situés dans des immeubles à destination partielle ou totale d’habitation de plus de 10 lots de participer à un fonds de prévoyance. Seuls les immeubles dont le diagnostic global technique fait apparaître l’absence de besoin de travaux au cours des 10 prochaines années en seraient dispensés. Ce fonds permettrait de faire face aux dépenses de travaux obligatoires, hors budget prévisionnel, votés en assemblée générale ou de travaux urgents. Le montant de la cotisation annuelle s’élèverait au minimum à 5% du budget prévisionnel, la somme versée par les copropriétaires restant attachée au lot et ne serait pas remboursée par le syndic en cas de vente. Les copropriétaires de lots situés dans des immeubles à destination partielle ou totale d’habitation de moins de 10 lots seraient quant à eux tenus de participer à un fonds de provision pour travaux. Le montant de la cotisation annuelle s’élèverait alors à 3% minimum du budget prévisionnel.

Au-delà d’un plafond fixé par décret, les versements seraient interrompus et reprendraient après l’utilisation des fonds. Les sommes du fonds de prévoyance ou du fonds de provision seraient déposées sur un compte bancaire séparé dans le même établissement où le budget de la copropriété est déposé.

Renforcement de l’information des acquéreurs de lots de copropriétés (ALUR : art. 25 / loi du 10.7.65 : art. 8-2 nouveau et CCH : L.721-1 à L.721-3 nouveaux)

Afin de permettre à toute personne qui se porterait acquéreur d’un lot de copropriété d’avoir connaissance de l’étendue de ses obligations en tant que futur copropriétaire, son information serait renforcée. Tout d’abord, les annonces relatives à la vente de lot de copropriété ou de fraction de lot (art. 25 II / CCH : L.721-1) devraient obligatoirement comporter certaines indications : statut, nombre de lots et de copropriétaires, montant moyen annuel de la quote-part de charges payées par le vendeur et, le cas échéant, la nomination d’un administrateur provisoire ou d’un mandataire ad-hoc.

Puis, une fiche synthétique (loi du 10.7.65 : art. 8-2 nouveau) établie et mise à jour par le syndic chaque année, devrait être mise à disposition des copropriétaires et des acquéreurs de lot(s). Ce document d’information regrouperait les données financières et techniques essentielles (contenu fixé par décret). Le défaut de réalisation de cette fiche synthétique serait sanctionné par la révocation du syndic. En cas de défaut de transmission, une pénalité financière forfaitaire serait due par le syndic et déduite de sa rémunération. L’obligation de réaliser cette fiche synthétique interviendrait à compter du 31 décembre 2016 pour les syndicats de plus de 200 lots, à compter du 31 décembre 2017 pour ceux de plus de 50 lots et à compter du 31 décembre 2018 pour les autres. En outre, en sus de la superficie de la partie privative, la surface habitable du ou des lots de copropriété vendus devrait être mentionnée dans la promesse de vente ou d’achat et dans l’acte de vente, sauf pour les caves ou garages dont la superficie serait inférieure à un seuil (art. 25 I bis / loi du 10.7.65 : art. 46). Les notions de « superficie de la partie privative » et de « surface habitable » devraient être définies par décret.

Enfin, certains documents devraient obligatoirement être annexés à l’avant-contrat ou à l’acte de vente (art. 25 II / CCH : L.721-2 et L.721-3 nouveau). Il s’agit de la fiche synthétique, du règlement de copropriété, de l’état descriptif de division, des procès-verbaux des assemblées générales des 3 dernières années, le montant des charges courantes, le montant des impayés, le carnet d’entretien, le montant du fonds de prévoyance, l’attestation avec la mention des superficies des parties privatives, la notice d’information sur les droits et obligations (contenu définit par arrêté) et le diagnostic technique global.

Le délai de rétractation ou de réflexion ne court qu’à compter de la communication des annexes (sauf carnet d’entretien, notice d’information, diagnostic technique global).

Missions du syndic (ALUR : art. 26 I 2° / loi du 10.7.65 : art. 18)

Le syndic serait chargé de nouvelles missions, parmi lesquelles figurent l’ouverture obligatoire de deux comptes séparés pour le budget du syndicat et le fonds de prévoyance, l’obligation d’assurer l’information des occupants de la copropriété des décisions prises par l’assemblée générale (modalités à définir par décret à paraître) ou de proposer un accès en ligne sécurisé aux documents de la copropriété pour les copropriétaires et le conseil syndical (sauf vote contraire à la majorité de l’article 25). Par ailleurs, le contrat du syndic devrait respecter un modèle type défini par décret.

Abaissement des règles de majorité (ALUR : art. 27 I 6°, art. 28 / loi du 10.7.65 : art. 24, art. 24-4, 25-1 et 26)

Pour les travaux d’économie d’énergie, le syndic serait dispensé de mettre à l’ordre du jour la question d’un plan de travaux à la suite d’un DPE lorsque le plan pluriannuel de travaux proposé suite au diagnostic global technique comporte des travaux d’économie d’énergie. Par ailleurs, le vote de certains travaux serait facilité en raison de l’abaissement de majorité de certaines opérations. Ainsi le vote de travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants, à la mise en conformité, les travaux d’intérêt collectif ou la décision d’engager le diagnostic technique global relèveraient de la majorité simple (copropriétaires présents et représentés). Le vote de travaux comportant transformation, addition ou amélioration et les travaux d’individualisation des contrats de fourniture d’eau, y compris frais d’études relèveraient de la majorité de l’article 25 (majorité des tous les copropriétaires) et non plus de la double majorité (loi du 10.7.65 : art. 26). Il est également prévu que la passerelle de majorité ne soit plus applicable à ces opérations (travaux comportant transformation, addition, amélioration ou en vue de l’individualisation des contrats de fourniture d’eau. Enfin, la surélévation ou la construction aux fins de création de nouveaux locaux à usage privatif par le syndicat requerrait la double majorité et non plus l’unanimité.